Kostenverhaal onder de Omgevingswet: waarom de anterieure overeenkomst nog steeds koning is

Een ontwikkelaar wil 150 woningen bouwen op een voormalig bedrijventerrein. De gemeente is enthousiast, maar stelt een voorwaarde: de kosten van de nieuwe ontsluitingsweg, het groen en de aanpassing van de riolering moeten worden "verhaald" op het project. Sinds 1 januari 2024 geldt voor dit kostenverhaal een nieuw wettelijk kader: de Omgevingswet. Wie nog rekent met het oude exploitatieplan uit de Wet ruimtelijke ordening, rekent zich rijk — of arm.

Van exploitatieplan naar kostenverhaalsregels
Onder de oude Wro kon een gemeente kosten verplicht verhalen via een exploitatieplan, met een uitputtende kostensoortenlijst. De Omgevingswet heeft dit systeem vervangen door kostenverhaalsregels die, als de gemeente daarvoor kiest, onderdeel worden van het omgevingsplan (Afdeling 13.6 Ow, met name art. 13.11 e.v.). Het principe blijft gelijk: wie bouwt, betaalt mee aan de voorzieningen die die bouw nodig of wenselijk maakt. Maar de uitwerking — en vooral de ruimte voor maatwerk — is anders.

De anterieure overeenkomst: vrijheid met grenzen
In de praktijk kiest vrijwel elke gemeente liever voor een anterieure overeenkomst dan voor het publiekrechtelijke spoor. Dat is een privaatrechtelijke overeenkomst die wordt gesloten vóórdat het omgevingsplan is vastgesteld of gewijzigd, en waarin partijen afspraken maken over kostenverhaal, financiële bijdragen en soms ook planschade. Voor de gemeente is dat prettig: zij is niet gebonden aan de wettelijke kostensoortenlijst en kan breder onderhandelen. Voor de ontwikkelaar is het vooral een kwestie van scherp onderhandelen — want "vrijwillig" wil niet zeggen "vrijblijvend". Eenmaal getekend, is de overeenkomst in beginsel net zo bindend als elk ander contract.

Het PPT-toetsingskader blijft de achtergrond bepalen
Ook al is de anterieure overeenkomst privaatrechtelijk, de wettelijke criteria voor kostenverhaal werken op de achtergrond door: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (het PPT-criterium, verankerd in art. 13.11 lid 2 Ow). Een gemeente die via de overeenkomst kosten wil verhalen die geen enkele relatie hebben met het project — denk aan een rotonde drie kilometer verderop — begeeft zich op dun ijs. Voor ontwikkelaars is dit precies het aangrijpingspunt om onredelijke bijdragen te betwisten, ook als er al een handtekening onder een concept staat.

Nieuw instrument: financiële bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen
De Omgevingswet introduceert daarnaast de mogelijkheid van financiële bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen (art. 13.22 Ow), los van het kostenverhaal in strikte zin. Hiermee kan een gemeente een ontwikkelaar laten meebetalen aan bijvoorbeeld natuurcompensatie of een park elders in de gemeente, mits dat vooraf is vastgelegd in de gemeentelijke structuurvisie of het omgevingsplan en een aanwijsbare relatie met het project bestaat. Voor ontwikkelaars is dit een nieuwe kostenpost om vroeg in het haalbaarheidsonderzoek mee te nemen.

Kortom
De anterieure overeenkomst blijft hét instrument voor kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling, maar het wettelijk kader eromheen is met de Omgevingswet fundamenteel vernieuwd. Voor gemeenten betekent dit meer onderhandelingsruimte, voor ontwikkelaars vooral: lees de kleine lettertjes, en toets elke gevraagde bijdrage aan profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Twijfelt u over een voorliggende anterieure overeenkomst of een gevraagde financiële bijdrage? Neem gerust contact met ons op.