Contractueel '290-bedrijfsruimte' afgesproken, terwijl dat het niet is: toch gebonden?

Je stelt een huurovereenkomst op voor een pand dat eigenlijk 230a-bedrijfsruimte is — overige bedrijfsruimte, met een lichter beschermingsregime — maar in het contract staat toch dat artikel 7:290 BW van toepassing is. Kun je daar later op terugkomen? Nee, zegt de Hoge Raad op 6 maart 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356).

Het verschil tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte
Het Burgerlijk Wetboek kent twee hoofdregimes voor bedrijfsruimte. Middenstandsbedrijfsruimte (artikel 7:290 BW) — denk aan winkels, horeca en andere voor publiek toegankelijke lokaliteiten voor rechtstreekse levering van zaken of diensten — geniet zware huurbescherming: je mag als verhuurder alleen opzeggen op een beperkt aantal wettelijke gronden, en de eerste huurperiode is in beginsel minimaal vijf jaar. Overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW), zoals kantoren en bedrijfshallen, kent die bescherming niet: opzeggen kan in beginsel vrij, met alleen een ontruimingsbescherming achteraf.

Het kwalificeren van een ruimte is dus allesbehalve een formaliteit — het bepaalt hoe makkelijk je er als verhuurder weer vanaf komt.

De zaak: een traiteur met een 290-etiket
In de zaak die de Hoge Raad beoordeelde, huurde een cateringbedrijf bedrijfsruimte waarbij in de overeenkomst stond dat artikel 7:290 BW van toepassing was. De verhuurder betwistte dat later: het zwaartepunt van de bedrijfsvoering lag bij catering, niet bij rechtstreekse verkoop aan particulieren ter plaatse, dus eigenlijk was het gewoon 230a-bedrijfsruimte. Het hof ging daarin mee. De Hoge Raad casseert: partijen kunnen het beschermingsregime van titel 7.4.6 BW (het 290-regime) contractueel van toepassing verklaren, ook als de ruimte objectief gezien niet aan de wettelijke definitie voldoet. Zo'n afspraak bindt.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
Lees je huurcontracten — en die van je voorganger — nauwkeurig na op dit punt. Staat er "artikel 7:290 BW is van toepassing" of "huurder geniet de bescherming van titel 7.4.6 BW", terwijl de ruimte dat eigenlijk niet rechtvaardigt? Dan zit je toch aan de zware opzeggingsgronden en de huurbescherming vast, ook al zou een rechter de ruimte op grond van de feiten anders kwalificeren. Wil je dat voorkomen, neem dan alleen op welk regime daadwerkelijk van toepassing moet zijn, of neem een expliciet uitsluitingsbeding op.

Kortom
Een contractuele verwijzing naar artikel 7:290 BW is geen loze letter: de Hoge Raad houdt partijen eraan. Twijfel je of jouw huurcontracten het juiste regime benoemen, of wil je een bestaand contract laten checken? Neem gerust contact met ons op.