Didam II-arrest: wat betekent niet-naleving van de regels nu precies?

Sinds het Didam-arrest van de Hoge Raad (2021) weet iedereen die met de overheid onderhandelt over grond: gelijke kansen, of de verkoop is onrechtmatig. Maar wat gebeurt er eigenlijk als een gemeente zich daar niet aan houdt, en de grond al is overgedragen? Daarover boog de Hoge Raad zich op 15 november 2024 in het veelbesproken Didam II-arrest (ECLI:NL:HR:2024:1661).

Didam I: de hoofdregel
Het eerste Didam-arrest bepaalde dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, in beginsel ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen, via objectieve, toetsbare en redelijke criteria — tenzij bij voorbaat vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is. Een verkoop zonder die mededingingsruimte is in beginsel onrechtmatig.

Didam II: en als het dan toch al is verkocht?
De vervolgvraag die in de praktijk speelde: wat als de grond al in handen is van de koper, en pas daarna blijkt dat de gemeente de Didam-regels niet heeft nageleefd? Moet de koopovereenkomst dan worden teruggedraaid, of de levering ongedaan gemaakt? De Hoge Raad verduidelijkt dat dit niet automatisch zo is. Schending van de Didam-norm maakt de koopovereenkomst niet van rechtswege nietig of vernietigbaar; een gepasseerde gegadigde kan wel een vordering instellen, maar de precieze remedie hangt af van de omstandigheden van het geval — met schadevergoeding als vaak voor de hand liggend alternatief voor het terugdraaien van een reeds afgewikkelde transactie.

Wat betekent dit voor de praktijk?
Voor gemeenten blijft het devies: naleven, niet achteraf repareren. Voor kopers van overheidsgrond is het relevant om te weten dat een eenmaal gesloten en geleverde koop niet snel wordt teruggedraaid — wat enige rechtszekerheid geeft, ook als de onderliggende selectieprocedure achteraf aanvechtbaar blijkt. Voor gepasseerde gegadigden ligt de meest kansrijke route vaak bij een schadevergoedingsvordering tegen de gemeente, niet bij het alsnog claimen van de grond zelf.

Kortom
Didam II brengt meer duidelijkheid, maar geen vrijbrief: de hoofdregel van gelijke kansen bij gronduitgifte staat onverminderd overeind. Speel je zelf een rol bij de aan- of verkoop van overheidsgrond, als gemeente, ontwikkelaar of gepasseerde partij? Neem gerust contact met ons op.