Hoe verloopt een executieveiling van een woning of bedrijfspand?

Een hypotheek is opgezegd, de achterstand loopt op, en toch gebeurt er niets — tot op een dag de deurwaarder langskomt met een aanzegging van de veiling. Voor wie er nooit mee te maken had, is het een onbekende wereld met een eigen procedure, eigen termijnen en een eigen taal. Hoe werkt het precies?

De aanzegging: het startschot
Voordat de bank — als hypotheekhouder — tot executoriale verkoop mag overgaan, moet zij dat eerst formeel aanzeggen aan de schuldenaar en de eigenaar, op straffe van nietigheid. Dat volgt uit artikel 3:268 BW, dat de hypotheekhouder de bevoegdheid geeft het verhypothekeerde goed openbaar te verkopen zodra de schuldenaar in verzuim is. De aanzegging gebeurt bij deurwaardersexploot en moet ruim voor de veilingdatum plaatsvinden, zodat de eigenaar nog kan reageren of alternatieven kan onderzoeken.

De notaris en de veiling zelf
De openbare verkoop verloopt via een notaris. Die bepaalt de veilingvoorwaarden, organiseert de biedingen — meestal via een online veilingplatform — en slaat toe aan de hoogste bieder. Voor bouwbedrijven en vastgoedbeleggers die geregeld op dit soort veilingen bieden: koop op een executieveiling gaat "as is, where is" — zonder de garanties die je bij een gewone koop gewend bent, en vaak zonder de mogelijkheid om het pand vooraf grondig te inspecteren.

Is de hoogste prijs ook de beste prijs? Niet per se. Een openbare veiling levert in de praktijk regelmatig een lagere opbrengst op dan een verkoop op de vrije markt, simpelweg omdat het aanbod van gegadigden kleiner is en de tijdsdruk hoger.

Het alternatief: onderhandse verkoop
Precies om die reden biedt artikel 3:268 lid 2 BW een uitweg: de hypotheekhouder en de eigenaar kunnen de voorzieningenrechter vragen om toestemming voor een onderhandse verkoop in plaats van een openbare veiling. Is er al een serieuze koper gevonden tegen een reële prijs? Dan is dit voor alle partijen vaak een betere uitkomst — de bank krijgt een hogere opbrengst, de eigenaar houdt minder restschuld over.

De voorzieningenrechter toetst of de voorgestelde prijs marktconform is, vaak met een taxatierapport als onderbouwing. Voor projectontwikkelaars die een object willen verwerven vóórdat het op een openbare veiling belandt, is dit traject daarom het venster om tijdig en gestructureerd in te stappen — mét de bank en de eigenaar aan boord.

Kortom
Een executieveiling is een strak gereguleerd proces: aanzegging, notariële verkoop, en als alternatief de onderhandse route via de voorzieningenrechter. Voor wie als koper, ontwikkelaar of bank bij dit proces betrokken is, loont het om tijdig te schakelen — vooral omdat de onderhandse route vaak een betere uitkomst biedt dan de openbare veiling zelf. Neem gerust contact met ons op.