Scheuren bij de buren tijdens de bouw: wie betaalt de rekening?

Een nieuwe schuur die net wat dichter op de erfgrens komt te staan dan het oude bouwwerk - op papier een kleine aanpassing, in de praktijk de aanleiding voor jarenlang procederen. Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch oordeelde op 14 januari 2025 (ECLI:NL:GHSHE:2025:62) dat een bouwbedrijf aansprakelijk is voor scheurvorming in de garage van de buren, ontstaan tijdens de funderingswerkzaamheden voor die nieuwe schuur.

Wat ging er mis bij de bouw?
In 2011 sloopte het bouwbedrijf een oude schuur op het buurperceel en herbouwde deze op slechts 30 tot 35 centimeter van de garage van de buurman - dichterbij dan de oorspronkelijke situatie. Bij het ontgraven voor de nieuwe fundering ontstond scheurvorming in die garage. Geen incident dat je als "normaal bouwrisico" kunt wegstrepen: de garage verplaatste zich horizontaal als gevolg van de ontgraving.

Zorgplicht betekent: vooraf maatregelen treffen, niet achteraf verklaren
De kernvraag voor het hof was of het bouwbedrijf onzorgvuldig had gehandeld door geen stabiliserende maatregelen te treffen voordat werd ontgraven - denk aan damwanden of een gefaseerde aanpak. Het hof bevestigt het oordeel van de kantonrechter: er was onvoldoende voorzorg genomen, en het causaal verband tussen de werkzaamheden en de scheuren in de garage is aangetoond. Daarmee is sprake van onrechtmatig handelen in de zin van artikel 6:162 BW. Dat een naastgelegen pand schade oploopt door bouwwerkzaamheden is op zichzelf dus niet per definitie "bouwpech" - het is pas toelaatbaar risico als er vooraf daadwerkelijk passende maatregelen zijn getroffen.

De rekening: schadevergoeding, deskundigenkosten en rente
Het bouwbedrijf werd veroordeeld tot betaling van €11.080,24 aan schadevergoeding, €3.991,49 aan kosten voor het deskundigenbericht en €660 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente. Vooral de kosten van het deskundigenonderzoek - nodig om het causale verband tussen de werkzaamheden en de scheuren hard te maken - laten zien dat een geschil over funderingsschade al snel een stuk duurder uitpakt dan de uiteindelijke hoofdsom.

Wat betekent dit voor bouwbedrijven en opdrachtgevers?
Voor aannemers die bouwen op korte afstand van bestaande bebouwing - in binnenstedelijke projecten eerder regel dan uitzondering - is dit arrest een directe aanwijzing: vooraf een bouwkundige vooropname laten maken en concrete stabiliserende maatregelen treffen, is niet optioneel zodra de afstand tot het buurpand klein is. Voor projectontwikkelaars en gemeenten die dit soort projecten laten uitvoeren, geldt dat zij bij de contractering met de aannemer vooraf moeten vastleggen wie verantwoordelijk is voor monitoring en schadepreventie bij de buren - want de rekening van een onzorgvuldige uitvoering komt uiteindelijk ergens terecht.

Kortom
Schade aan een naburig pand door funderingswerkzaamheden is geen automatisch aanvaard bouwrisico: zonder vooraf getroffen voorzorgsmaatregelen loop je als bouwbedrijf een reëel aansprakelijkheidsrisico, inclusief forse deskundigenkosten. Laat dit risico vooraf juridisch en bouwkundig goed afdekken. Neem gerust contact met ons op.