Grond verkopen aan één ontwikkelaar? Na Didam moet u dat kunnen uitleggen

Een gemeente heeft al jaren een goede relatie met een lokale ontwikkelaar en wil een stuk grond aan hem verkopen zonder gedoe: geen tender, geen concurrenten, gewoon een nette overeenkomst. Tot voor kort was dat de normaalste zaak van de wereld. Sinds het Didam-arrest van de Hoge Raad is dat een beslissing waarmee een gemeente zich flink in de vingers kan snijden.

Het Didam-arrest in een notendop
In het arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) oordeelde de Hoge Raad dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen, als er meerdere serieuze geïnteresseerden zijn of redelijkerwijs te verwachten zijn. De gemeente moet dan objectieve, toetsbare en redelijke criteria hanteren en haar voornemen tijdig publiceren, zodat iedereen kan reageren. De grondslag hiervoor is niet een aanbestedingsregel, maar het gelijkheidsbeginsel zoals dat via artikel 3:14 BW doorwerkt in het privaatrechtelijke handelen van de overheid.

De hoofdregel: bied mededingingsruimte
De hoofdregel is dus: bied mededingingsruimte, tenzij. Dat "tenzij" is waar het in de praktijk om draait. Op voorhand vaststellen dat er maar één serieuze gegadigde is, moet met een deugdelijke motivering onderbouwd worden en tijdig bekend worden gemaakt — bijvoorbeeld via de gemeentelijke website — zodat andere partijen daar nog tegen kunnen opkomen voordat de koop definitief is.

Wanneer is er écht maar één serieuze gegadigde?
De uitzondering is smal. Een jarenlange informele relatie met een ontwikkelaar is geen geldige reden. Een aansluitend perceel dat alleen praktisch te ontwikkelen is in combinatie met de grond van die ene partij, een zelfrealisatiesituatie, of een uniek concept kunnen dat wel zijn — mits goed gedocumenteerd. De Hoge Raad heeft dit nadien verder genuanceerd: ook bij één overblijvende gegadigde moet de gemeente dat besluit vooraf motiveren en bekendmaken, zodat derden de kans krijgen zich te melden als zij zich daar niet in herkennen.

Praktische do's en don'ts
Een paar vuistregels voor gemeenten. Doe: publiceer het voornemen tot verkoop ruim voordat u tekent, met een heldere motivering en een redelijke reactietermijn; leg selectiecriteria vooraf objectief vast; documenteer waarom — als dat het geval is — slechts één partij in aanmerking komt. Doe niet: vertrouwen op mondelinge toezeggingen uit het verleden; achteraf een motivering verzinnen; of een informele afspraak laten doorwerken in een formele koopovereenkomst zonder transparant proces. Voor ontwikkelaars geldt het spiegelbeeld: vraag bij een onderhandse aanbieding altijd door naar de onderbouwing, want een onzorgvuldig Didam-proces kan de titel van de gemeente — en dus uw eigendom — achteraf aantastbaar maken.

Kortom
Grondverkoop door gemeenten aan één partij is na Didam niet onmogelijk, maar wel risicovoller zonder een transparant en gemotiveerd proces. Voor gemeenten betekent dit vooral: motiveer en publiceer tijdig. Voor ontwikkelaars: controleer of dat is gebeurd voordat u tekent. Wilt u een voorgenomen gronduitgifte laten toetsen, of twijfelt u over de houdbaarheid van een lopend traject? Neem gerust contact met ons op.