Je huurder zit al 35 jaar op de zolder: hoort die kamer dan bij de huur?

Je verhuurt een appartement en in het huurcontract staat precies omschreven wat erbij hoort: de woning, misschien een berging, een parkeerplek. Maar wat als de huurder al jarenlang iets gebruikt wat nergens op papier staat — en jij daar nooit iets van hebt gezegd? Dan loop je als verhuurder een groter risico dan je denkt. Dat laat een recente uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam goed zien (ECLI:NL:RBAMS:2026:9907).

Wat was er aan de hand?
Het ging om een appartement in de Amsterdamse Rivierenbuurt met twee zolderkamers erbij. Die kamers stonden niet in de huurovereenkomst. De verhuurder vond dat ze dus ook geen onderdeel waren van het gehuurde, en wilde dat de huurder ze zou ontruimen. Daarnaast zegde de verhuurder de huur voor die kamers op omdat zijn dochter ze dringend nodig zou hebben. Alleen: de huurder gebruikte die zolderkamers al 35 jaar, en de verhuurder had daar in al die tijd nooit bezwaar tegen gemaakt.

Stilzwijgend gedogen wordt stilzwijgend toestemming
De kantonrechter oordeelde dat de zolderkamers wél tot het gehuurde behoren. Niet omdat het op papier staat, maar omdat het gedrag van de verhuurder dat zo heeft gemaakt: vlak na het sluiten van de huurovereenkomst gedroeg hij zich al naar de situatie dat de kamers erbij hoorden, en bovendien liet hij het gebruik 35 jaar lang ongestoord doorgaan. Jarenlang gedogen zonder in te grijpen, kan door de rechter worden uitgelegd als stilzwijgende instemming — je positie als verhuurder wordt daardoor zwakker, niet sterker, naarmate de tijd verstrijkt. Een gevolg dat deze verhuurder direct voelde: omdat de zolderkamers nu "gehuurd" zijn, blijft ook de huurprijsvermindering bestaan die al was toegekend wegens een gebrek aan die kamers.

Dringend eigen gebruik: ook hier ving de verhuurder bot
De tweede klap kwam bij de opzegging wegens dringend eigen gebruik voor de dochter van de verhuurder. Dat beroep werd om twee redenen afgewezen: de opzegging viel binnen de wettelijke wachttijd van drie jaar, en van daadwerkelijk dringend eigen gebruik was simpelweg geen sprake. Dringend eigen gebruik is geen formaliteit die je er eenvoudig tussendoor regelt — de rechter toetst scherp of de noodzaak reëel en acuut is, en of je als verhuurder aan de wachttermijn hebt voldaan.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
Merk je dat een huurder structureel gebruikmaakt van een ruimte die niet in de overeenkomst staat — een zolder, een tuin, een schuur — grijp dan op tijd in. Leg vast wat wel en niet onderdeel is van het gehuurde, en herhaal dat standpunt actief als er onduidelijkheid ontstaat. Wil je een opzegging wegens dringend eigen gebruik voorbereiden? Zorg dat de wachttijd verstreken is én dat de noodzaak goed onderbouwd is, voordat je de huurder aanschrijft — een te vroege of te zwak gemotiveerde opzegging kost je niet alleen de zaak, maar ook de proceskosten.

Kortom
Niet alles wat niet in het huurcontract staat, blijft buiten de huur. Jarenlang gedogen van extra ruimtegebruik door je huurder kan er stilzwijgend bij gaan horen, met alle gevolgen voor huurprijs en opzegmogelijkheden die daarbij komen. Herken je deze situatie in je eigen verhuurpraktijk, of wil je een opzegging goed laten voorbereiden? Neem gerust contact met ons op.