Het verhuurde pand wordt executoriaal verkocht: wat gebeurt er met de huurder?

Een bedrijfspand of woning met huurders erin wordt executoriaal verkocht. De verhuurder — of inmiddels de bank als hypotheekhouder — vraagt zich af: blijft die huurovereenkomst gewoon in stand, of kan de koper de huurder zomaar aan de deur zetten? Voor banken, kopers op een veiling en verhuurders is dit een vraag met concrete financiële gevolgen.

Het uitgangspunt: koop breekt geen huur
De hoofdregel is helder en staat in artikel 7:226 BW: bij overdracht van de verhuurde zaak — ook bij een executoriale verkoop — gaan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst automatisch over op de nieuwe eigenaar. De koper op de veiling treedt dus simpelweg in de plaats van de oude verhuurder. Voor huurders is dat een geruststellende regel; voor kopers op een executieveiling betekent het dat ze een zittende huurder er gewoon bij krijgen, inclusief de daarbij horende huurprijs en huurbescherming.

De uitzondering: het huurbeding
Is de hypotheek op het pand al gevestigd vóórdat de huurovereenkomst werd gesloten? Dan ligt het anders wanneer de hypotheekakte een zogeheten huurbeding bevat — de bevoegdheid van de hypotheekhouder, vastgelegd in artikel 3:264 BW, om verhuur zonder zijn toestemming tegen te werpen. Maakt de bank daar bij de executie gebruik van? Dan kan de huurovereenkomst via de band van artikel 528 Rv worden vernietigd, en kan de koper de voormalige huurder laten ontruimen.

Dit is precies waarom de volgorde in de tijd cruciaal is: een huurovereenkomst die ná de hypotheekvestiging is aangegaan zonder toestemming van de bank, staat zwakker dan een huur die al bestond vóór de hypotheek werd gevestigd.

Wat betekent dit voor de praktijk?
Voor banken is het huurbeding een instrument om de executiewaarde van een pand te beschermen: een pand zonder zittende huurder is bij veiling doorgaans meer waard dan een pand met een huurder die beschermd blijft. Voor kopers op een executieveiling is het dus essentieel om vooraf te laten uitzoeken of er een huurbeding is opgenomen en of de bank daarvan gebruik heeft gemaakt — dat bepaalt of je straks een verhuurd of een leeg pand in handen krijgt. En voor verhuurders en vastgoedbeleggers die juist willen voorkomen dat hun huurcontracten door een financieringsprobleem van de eigenaar kwetsbaar worden: laat altijd controleren of, en wanneer, er een huurbeding op het pand rust vóórdat je een huurovereenkomst aangaat.

Kortom
"Koop breekt geen huur" is en blijft de hoofdregel bij een executoriale verkoop, maar het huurbeding van artikel 3:264 BW in combinatie met artikel 528 Rv kan daarop een belangrijke uitzondering vormen. Voor banken, veilingkopers en verhuurders loont het om deze volgorde en voorwaarden vooraf scherp in kaart te brengen. Neem gerust contact met ons op.