Verhuurders, let op: je huurverhogingsclausule ligt onder het Europese vergrootglas

Je kent het beding waarschijnlijk uit elk ROZ-modelcontract: de huur stijgt jaarlijks met de inflatie (CPI), plus een vaste opslag van een paar procent. Duizenden verhuurders gebruiken deze constructie, van woningcorporaties tot beleggers met een paar huurwoningen. Sinds deze maand staat die vertrouwde clausule opnieuw op losse schroeven: de kantonrechter in Amsterdam heeft op 17 juli 2026 besloten prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de EU (ECLI:NL:RBAMS:2026:7247).

Wat speelt er?
De zaak draait om negentien huurders van een woningcorporatie. Hun huurovereenkomsten staan een jaarlijkse verhoging toe met het CPI-indexcijfer, plus een extra opslag van maximaal 3%. De huurders stellen dat die opslag een oneerlijk beding is in de zin van de Europese Richtlijn 93/13/EEG over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten — met als mogelijk gevolg dat het beding wordt vernietigd en de te veel betaalde huur over de afgelopen jaren kan worden teruggevorderd.

Hoe zat het volgens de Hoge Raad?
Dit is niet de eerste ronde. Op 29 november 2024 oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1780) dat een CPI-plus-3%-beding niet automatisch oneerlijk is: de indexering en de opslag mogen afzonderlijk worden beoordeeld. Naar aanleiding daarvan zijn de ROZ-modellen aangepast, en verhuurders die zich daaraan hielden mochten erop vertrouwen dat ze juridisch op veilige grond stonden.

Waarom twijfelt de rechtbank alsnog?
De Amsterdamse kantonrechter vraagt zich af of die Nederlandse lijn wel volledig aansluit bij het Europese consumentenrecht: mag je indexering en opslag juridisch loskoppelen, moet de rechtvaardiging voor de opslag al in het contract staan, en is een beding dat alleen verhogingen toestaat — nooit verlagingen — nog wel evenwichtig? Zelfs de vraag of een huurder op de huidige, krappe woningmarkt daadwerkelijk vrij is om een verhoging te weigeren, ligt nu op tafel.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
Zolang het Hof van Justitie niet heeft geantwoord, blijft de huidige lijn van de Hoge Raad gelden en mag je in principe doorgaan met indexeren volgens het geldende model. Komt het Hof tot de conclusie dat de opslag standaard oneerlijk is, dan kunnen huurders terugbetaling vorderen over de volledige looptijd van de overeenkomst. Verstandig is om nu al te controleren of je huurovereenkomsten een heldere, inhoudelijke rechtvaardiging voor de opslag bevatten — niet alleen het percentage, maar ook de reden ervoor.

Kortom
Het indexatie-plus-opslagbeding dat je waarschijnlijk al jaren gebruikt, staat opnieuw ter discussie, dit keer op Europees niveau. Een definitieve uitspraak kan nog jaren duren, maar de gevolgen kunnen met terugwerkende kracht gelden. Wil je je huurcontracten en indexeringsclausules laten checken? Neem gerust contact met ons op.