Je huurverhogingsclausule met 5% opslag? De rechter zet er een streep doorheen

Een vaste opslag bovenop de inflatie is in de vrije huursector al jaren de standaard: je indexeert de huur jaarlijks met het CPI-percentage, en daar bovenop reken je nog een paar procent extra. De meeste verhuurders hebben dit zo in hun modelcontract staan, zonder er verder bij stil te staan. Maar een kantonrechter in Amsterdam heeft onlangs een opslag van 5% beoordeeld en voorlopig concludeert hij dat die te hoog is om stand te houden.

Wat was er aan de hand?
De verhuurder, een professionele partij, verhoogde de huur op basis van een clausule die jaarlijkse indexering toestond met het CPI-percentage, plus een opslag van maximaal 5%. In 2024 werd de huur met 5,5% verhoogd, terwijl de inflatie dat jaar 3,1% bedroeg. De huurder een particulier, dus een consument betaalde niet volledig en liet het daar verder bij zitten. Toen de verhuurder vervolgens naar de rechter stapte om de huurachterstand te innen én de huurovereenkomst te laten ontbinden, ging de kantonrechter zelf op onderzoek uit.

Ambtshalve toetsing: de rechter kijkt zelf mee
Dat laatste is een cruciaal punt. Omdat de verhuurder een bedrijf is en de huurder een consument, is de huurovereenkomst onderworpen aan de Europese regels over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De kantonrechter moet dan ambtshalve dus zonder dat de huurder dat zelf aanvoert beoordelen of een beding oneerlijk is. De rechter splitste de clausule in twee delen: de CPI-indexering zelf is niet problematisch, maar de opslag van 5% is dat voorlopig wél. De huurder kon volgens de rechter niet goed voorzien wanneer en op welke grond de verhuurder die opslag zou toepassen, en het percentage ligt ver boven wat in de gereguleerde sector gangbaar is.

3% mag, 5% waarschijnlijk niet
Verhuurders die deze discussie herkennen, weten dat de Hoge Raad zich hier al eerder over uitsprak. In het arrest van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) oordeelde de Hoge Raad dat een opslag van maximaal 3% bovenop de inflatie in beginsel niet onredelijk bezwarend is. De Amsterdamse kantonrechter maakt nu duidelijk dat die lijn niet automatisch doorwerkt naar hogere percentages: het argument van de verhuurder dat hij slechts het wettelijk toegestane maximum toepaste, hield geen stand, omdat de clausule zelf verwees naar CPI en niet naar een wettelijke huurverhogingsgrens. Daarmee ligt er, zonder dat het een definitieve uitspraak van de Hoge Raad is, voor het eerst een concreet aanknopingspunt: 3% lijkt veilig, 5% waarschijnlijk niet.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
Heb je een geliberaliseerd huurcontract met een huurder die als consument kwalificeert, en staat daarin een opslag van meer dan 3% bovenop de inflatie? Dan loop je het risico dat een rechter die opslag zonder dat de huurder dat zelf hoeft aan te voeren ongeldig verklaart. Dat raakt niet alleen toekomstige verhogingen, maar kan ook al toegepaste verhogingen met terugwerkende kracht ongedaan maken. Het is dus zaak om je modelcontracten nu te laten checken, zeker als je met standaardbedingen werkt die al jaren ongewijzigd zijn.

Kortom
Een opslag bovenop de CPI-indexering is niet per definitie toegestaan en boven de 3% wordt het risico op vernietiging reëel, zeker bij consument-huurders. Twijfel je of jouw huurverhogingsclausule de toets der kritiek kan doorstaan, of wil je je modelcontract laten doorlichten? Neem gerust contact met ons op, dan kijken we er samen naar.