Uw kwaliteitsborger is goedkoop — maar ziet hij ook de risico's?

Een kwaliteitsborger kiezen voelt voor veel bouwbedrijven als een kostenpost die je zo laag mogelijk wilt houden. Het instrument waarmee hij of zij uw bouwplan toetst, maakt toch geen verschil? Volgens een nieuw onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) wel degelijk — en dat kan u als aannemer duur komen te staan.

Het onderzoek
Het EIB evalueerde in opdracht van de waarborgfondsen Woningborg en SWK de eerste twee jaar van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Deze wet verplicht bij de meeste nieuwbouwwoningen een onafhankelijke kwaliteitsborger die het bouwplan en de uitvoering toetst, in plaats van (alleen) de gemeente. Voor het rapport, gepubliceerd op 28 oktober 2026, sprak het EIB met veertien bouwbedrijven, zes gemeenten, vier instrumentaanbieders, acht kwaliteitsborgers, brancheverenigingen, verzekeraars en het ministerie van VRO.

BKapp onder vuur
De belangrijkste conclusie: niet elk toetsingsinstrument is gelijk. Het EIB richt zijn kritiek specifiek op BKapp, het instrument van Apexion. BKapp werkt met een algoritme dat kleine risico's uit het borgingsplan kan weglaten — risico's die in de praktijk grote gevolgen kunnen hebben. Gemeenten missen daardoor volgens het EIB regelmatig belangrijke risico's die wél in het plan hadden moeten staan. Niet toevallig: BKapp is ook het goedkoopste instrument op de markt, minimaal 1.500 euro lager per bouwwerk dan concurrerende instrumenten. Apexion zelf stelt dat het instrument in april 2026 al is aangepast en dat de kritiek daarmee is ingehaald; de toezichthouder TloKB trok een eerdere waarschuwing aan Apexion in na een voorlopige voorziening, waartegen Apexion inmiddels beroep heeft ingesteld.

Wat kost toezicht u precies?
Los van de discussie over BKapp blijkt het nieuwe stelsel gemiddeld circa 50 euro per woning duurder dan het vroegere gemeentelijke toezicht. Dat gemiddelde verbergt grote verschillen: bij grote projecten valt kwaliteitsborging vaak goedkoper uit, bij kleine projecten juist flink duurder — de totale toezichtkosten kunnen per woning oplopen tot 10.000 euro. Positief nieuws is er ook: het EIB ziet dat het bouwtechnische toezicht daadwerkelijk is verbeterd, vooral in kleinere gemeenten die voorheen minder nauwgezet controleerden. Kwaliteitsborgers komen gemiddeld 2,4 keer per bouwwerk op de bouwplaats — met 1.400 afgeronde Wkb-projecten is de praktijkervaring overigens nog relatief beperkt.

Wat betekent dit voor u als aannemer?
Als u een kwaliteitsborger en instrument selecteert, is de laagste prijs niet automatisch de beste keus. Vraag concreet welke risico's het borgingsplan afdekt en welk instrument de kwaliteitsborger gebruikt. Komt er onverwacht een gebrek aan het licht dat niet in het borgingsplan stond, dan bent u als aannemer op grond van artikel 7:758 lid 4 BW nog altijd aansprakelijk — ook als de kwaliteitsborger dat risico over het hoofd zag. Een goedkoop instrument verschuift het risico dus niet weg van u, het verschuift het hooguit later in het traject naar u terug. Het EIB pleit intussen voor minimumeisen vanuit de TloKB, zodat essentiële risico's altijd op de bouwplaats worden gecontroleerd — die regels kunnen dus nog veranderen.

Kortom
Niet elke kwaliteitsborger en elk toetsingsinstrument biedt dezelfde zekerheid, en de aansprakelijkheid voor gebreken blijft gewoon bij u liggen, ook als de borger een risico miste. Twijfelt u of uw huidige borgingsplan voldoende dekking biedt, of loopt u vast in een aansprakelijkheidsdiscussie na een Wkb-project? Neem gerust contact met ons op, dan kijken we samen naar uw situatie.