Uw bedrijfspand staat klaar, maar krijgt geen stroom: wie draagt dat risico?

De bedrijfsruimtemarkt beleefde het derde kwartaal van 2026 zijn sterkste kwartaal van het jaar: 17% meer opname dan vorig jaar, met reuzendeals zoals de twee panden van ruim 79.000 m² die Google in Lelystad aanhuurde. Mooi nieuws, zou je zeggen. Maar achter die groeicijfers schuilt een probleem dat steeds meer ontwikkelaars, kopers en huurders van bedrijfsruimte in de praktijk raakt: er is simpelweg geen stroom. Eind september wachtten ruim 15.500 bedrijven op stroomafname en nog eens 8.600 op teruglevering — in totaal ondervinden meer dan 24.000 bedrijven beperkingen op het stroomnet (bron: NVM Business, Ontwikkelingen commercieel vastgoed 3e kwartaal 2026). Een lege wachtlijst is geen natuurramp waar niemand iets aan kan doen: het is een risico dat ergens in uw contract moet landen, en de vraag is bij wie.

Een groeimarkt met een ingebouwde showstopper
Netcongestie is inmiddels geen incidenteel probleem meer, maar een structureel kenmerk van de bedrijfsruimtemarkt. Vooral in regio's waar de opname hard groeit — Noord-Brabant steeg dit jaar met 50%, Gelderland met 30% — loopt de vraag naar bedrijfsruimte vooruit op de capaciteit van het net. Een pand kan gloednieuw, perfect gelegen en volledig vergund zijn, en toch maandenlang onbruikbaar blijven omdat de netbeheerder geen aansluiting kan leveren. Voor wie een bedrijfspand koopt, huurt of ontwikkelt, is dat niet langer een theoretisch risico.

Wie draagt het risico in uw overeenkomst?
In veel koop- en huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte staat helemaal niets over de beschikbaarheid van stroomcapaciteit. Dat is riskant, want de wet regelt dit niet vanzelf in uw voordeel. Bij huur moet het gehuurde op grond van artikel 7:204 BW geschikt zijn voor het overeengekomen gebruik — een bedrijfspand zonder bruikbare stroomaansluiting kan daarmee een gebrek opleveren, met recht op huurprijsvermindering of zelfs ontbinding tot gevolg. Bij koop- en aannemingsovereenkomsten ligt de vraag anders: wist de verkoper of ontwikkelaar van een lange wachttijd bij de netbeheerder, en had hij de koper daarover moeten informeren? Een onvolledige mededeling kan uitlopen op een beroep op dwaling.

Contractueel vastleggen in plaats van afwachten
De beste bescherming is simpel: regel het vooraf. Neem een opschortende of ontbindende voorwaarde op die de overeenkomst koppelt aan een bevestigde en toereikende netaansluiting, met een heldere deadline. Leg vast wie verantwoordelijk is voor het tijdig aanvragen van de aansluiting bij de netbeheerder, en wie het risico draagt van vertraging die daaruit voortvloeit. Voor ontwikkelaars en aannemers is een vrijwaringsclausule voor vertragingsschade door netcongestie inmiddels geen overdreven voorzichtigheid meer, maar een redelijke reactie op een reëel en goed gedocumenteerd marktrisico. En voor financiers: een taxatie of financieringsaanvraag die geen rekening houdt met de status van de netaansluiting, is in 2026 onvolledig.

Kortom
De groei van de bedrijfsruimtemarkt gaat gepaard met een structureel capaciteitsprobleem op het stroomnet, dat inmiddels meer dan 24.000 bedrijven raakt. Wie een bedrijfspand koopt, verhuurt, ontwikkelt of financiert, doet er goed aan de beschikbaarheid van stroomcapaciteit expliciet in de overeenkomst te regelen, in plaats van erop te vertrouwen dat het wel goed komt. Wilt u uw koop-, huur- of ontwikkelovereenkomsten laten toetsen op dit risico, of een vrijwaringsclausule laten opstellen? Neem gerust contact met ons op.