Executieveiling gehad: wat kost dat je eigenlijk?

De veiling is geweest, het huis is verkocht, het dossier lijkt gesloten. Voor de voormalige eigenaar begint het financiële verhaal dan vaak pas echt. Wat betekent een executieveiling concreet voor de portemonnee — met en zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?

De opbrengst dekt vaak niet de hele schuld
Een executieveiling levert doorgaans een lagere opbrengst op dan een verkoop op de vrije markt: minder gegadigden, meer tijdsdruk, en een koper die rekening houdt met het risico van een object dat hij niet vooraf grondig heeft kunnen inspecteren. Na aftrek van de executiekosten — de kosten van de notaris, de deurwaarder en de veiling zelf, die ook voor rekening van de eigenaar komen — blijft er vaak een fors tekort over tussen de opbrengst en de nog openstaande hypotheekschuld. Dat tekort heet de restschuld, en die blijft in beginsel gewoon een persoonlijke schuld aan de bank.

Zonder NHG: de bank kan de restschuld incasseren
Is er geen Nationale Hypotheek Garantie van toepassing? Dan kan de bank de restschuld rechtstreeks op de voormalige eigenaar verhalen, desnoods via loonbeslag of een regeling via een deurwaarder. Die schuld verdwijnt niet automatisch — die blijft bestaan totdat zij is afbetaald, verjaard, of (bij een geslaagd WSNP-traject) is gesaneerd.

Met NHG: bescherming, maar niet onvoorwaardelijk
Is de hypotheek destijds afgesloten met NHG — de garantiestelling van het Waarborgfonds Eigen Woningen, met een kostengrens die per 1 januari 2025 is verhoogd naar € 450.000 — dan kan de voormalige eigenaar onder voorwaarden kwijtschelding van de restschuld krijgen. Het Waarborgfonds betaalt dan het verlies aan de bank, en neemt vervolgens zelf de positie tegenover de voormalige eigenaar over. Die kwijtschelding is niet automatisch: zij geldt alleen als de eigenaar heeft meegewerkt aan het beperken van de schade, bijvoorbeeld door tijdig in gesprek te gaan met de bank en niet zelf onnodig tijd te hebben laten verlopen.

Voor banken en NHG-uitvoerders is dit een belangrijk aandachtspunt in het dossier: een zorgvuldig gedocumenteerd traject — met tijdige communicatie en, waar mogelijk, een poging tot onderhandse verkoop vóór de veiling — vergroot de kans dat de restschuldregeling ook daadwerkelijk standhoudt.

Kortom
Een executieveiling raakt niet alleen het huis, maar ook — vaak jarenlang — de portemonnee van de voormalige eigenaar. Zonder NHG blijft de restschuld een persoonlijke schuld; met NHG is kwijtschelding mogelijk, maar alleen bij een zorgvuldig doorlopen traject. Twijfel je over je positie, als eigenaar of als financier? Neem gerust contact met ons op.