Opkoopbescherming wordt ingeperkt: nieuwe kansen voor verhuurders?

Sinds 2022 kunnen gemeenten een opkoopbescherming instellen: wie een bestaande koopwoning aankoopt, mag die vier jaar niet verhuren — tenzij de gemeente een vergunning afgeeft. Zo’n zeventig gemeenten maken er inmiddels gebruik van. Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) liet de Tweede Kamer op 16 oktober weten dat ze deze maatregel flink wil versoepelen. Voor verhuurders en vastgoedbeleggers is dat nieuws om goed te volgen.

Wat is de opkoopbescherming eigenlijk?
De opkoopbescherming is geregeld in de Huisvestingswet 2014. Een gemeente mag gebieden aanwijzen waar het verboden is om een net gekochte goedkope of middeldure koopwoning binnen vier jaar te verhuren, zonder vergunning. Het doel was tweeledig: schaarse koopwoningen beschermen voor starters en de leefbaarheid in wijken op peil houden door verkamering en opkoop door investeerders tegen te gaan.

Waarom wil de minister nu ingrijpen?
Uit de evaluatie “De relevantie van de opkoopbescherming toen en nu” blijkt dat de maatregel in de eerste jaren vooral beleggersaankopen heeft afgeremd. Maar in combinatie met de hogere overdrachtsbelasting voor investeerders, de aanpassingen in box 3, de Wet betaalbare huur, de Wet vaste huurcontracten en de gestegen rente, remt de opkoopbescherming vooral de groei van het huuraanbod — niet zozeer het bestaande aanbod. De onderzoekers concluderen dat het doel “schaarste voor starters bestrijden” in de huidige markt minder relevant is geworden; vooral het leefbaarheidsdoel houdt nog stand.

Wat gaat er concreet veranderen?
De minister kondigt een wetsvoorstel aan dat eind 2026 in internetconsultatie gaat, met drie belangrijke wijzigingen. Alleen nog per wijk of buurt: gemeenten mogen de opkoopbescherming niet langer gemeentebreed inzetten, maar moeten per gebied aantonen dat de leefbaarheid daar al langer onder druk staat en slechter is dan in de omgeving. Een WOZ-grens: er komt een onderzoek naar een wettelijke bovengrens op de gemiddelde WOZ-waarde van de gemeente, waarbij woningen die daarboven zitten helemaal buiten de bescherming zouden vallen. Schaarste als doel verdwijnt: het argument “bescherming van starters tegen schaarste” vervalt, en alleen leefbaarheid blijft reden om de maatregel in te zetten. De bestaande uitzonderingen — verhuur aan familie in de eerste of tweede graad, tijdelijke verhuur na eigen bewoning, woon-winkelpanden — blijven naar verwachting bestaan.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder of belegger?
Een kleiner werkingsgebied en een prijsgrens betekenen in de praktijk: meer woningen, in meer gemeenten, die zonder vierjarige wachttijd aangekocht en verhuurd kunnen worden. Zeker voor woningen boven de gemiddelde WOZ-waarde van een gemeente kan dit interessant worden, omdat die straks mogelijk helemaal buiten het verbod vallen — ongeacht in welke wijk ze staan. Let wel: dit is nog geen wet. Tot het wetsvoorstel door de Tweede en Eerste Kamer is, blijven in de aangewezen gemeenten en wijken de huidige regels gelden, inclusief het vierjarige verhuurverbod. Overweeg je nu al een aankoop met verhuurplannen, dan blijft het verstandig om vooraf te checken of de woning in een opkoopbeschermd gebied ligt en wat de huidige vergunningseisen zijn.

Kortom
De richting is duidelijk: de opkoopbescherming wordt gerichter, kleiner en krijgt een prijsplafond. Voor verhuurders en vastgoedbeleggers kan dit op termijn extra ruimte opleveren, maar zolang het wetsvoorstel nog in consultatie moet, geldt onverkort het huidige regime. Wil je weten of een pand dat je op het oog hebt onder de huidige opkoopbescherming valt, of hoe je je aankoop- en verhuurplannen het beste kunt voorbereiden op de aangekondigde wijzigingen? Neem gerust contact op met Uittenbogaart Vastgoed Advocatuur.