Planschade onder de Omgevingswet: wie betaalt als het omgevingsplan verandert?

Een gemeente wijzigt het omgevingsplan om een nieuwbouwproject mogelijk te maken. De ontwikkelaar is blij, de buurman een stuk minder: zijn vrije uitzicht verdwijnt en zijn woning daalt in waarde. Kan hij de gemeente daarvoor aanspreken? En kan de gemeente die rekening vervolgens doorschuiven naar de ontwikkelaar? Welkom in het leerstuk planschade, dat sinds de Omgevingswet een nieuwe wettelijke jas heeft gekregen.

Van artikel 6.1 Wro naar artikel 15.1 Ow
Tot 1 januari 2024 was planschade geregeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingswet heeft dit stelsel overgenomen in Afdeling 15.1, met artikel 15.1 Ow als kern: wie schade lijdt door een wijziging van het omgevingsplan — in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak of inkomensschade — kan de gemeente om een tegemoetkoming vragen. De regeling is een species van het bredere nadeelcompensatierecht uit titel 4.5 Awb, maar met eigen, strengere voorwaarden.

Wanneer bestaat recht op compensatie?
Niet elke planwijziging levert recht op compensatie op. De gemeente vergelijkt het oude en het nieuwe planologische regime (de planvergelijking) en kijkt of de aanvrager er per saldo op achteruit is gegaan. Alleen schade die rechtstreeks voortvloeit uit het besluit tot wijziging van het omgevingsplan komt in aanmerking — geen feitelijke hinder tijdens de bouw, en geen schade die al voorzienbaar was op het moment van aankoop (risicoaanvaarding). Wie een huis kocht terwijl het bestemmingsplan al een bouwmogelijkheid op het naastgelegen perceel bevatte, kan daar later niet meer over klagen.

Het normale maatschappelijke risico: de eerste horde
Ook als er planologisch nadeel is, moet de aanvrager eerst een drempel nemen: het normale maatschappelijke risico. Dit forfait, uitgewerkt in het Omgevingsbesluit, bedraagt doorgaans ten minste 4% van de waarde van de onroerende zaak direct voor de planwijziging (vergelijkbaar met de oude regeling onder art. 6.2 Wro). Alleen het deel van de schade dat dit percentage overstijgt, komt voor vergoeding in aanmerking. Voor kleinere waardedalingen betekent dit vaak: geen aanspraak. Een aanvraag moet binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van de planwijziging worden ingediend (art. 15.4 Ow) — wie te lang wacht, verspeelt zijn recht.

Wie betaalt: de gemeente of de ontwikkelaar?
Voor gemeenten is dit risico allang geen verrassing meer: planschade wordt in de praktijk standaard meegenomen in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Daarin wordt afgesproken dat de ontwikkelaar de eventuele planschadeclaims van derden voor zijn rekening neemt — vergelijkbaar met de oude planschadeverhaalsovereenkomst onder de Wro. Voor ontwikkelaars is dit een reden om vooraf goed te laten onderzoeken wat het planologische nadeel voor omwonenden kan zijn: een onderschat planschaderisico kan een sluitende businesscase alsnog laten kantelen.

Kortom
Planschade blijft onder de Omgevingswet een reëel financieel risico bij elke planwijziging — voor gemeenten als formele aansprakelijke partij, en voor ontwikkelaars als partij die dat risico via de anterieure overeenkomst vaak draagt. Twijfelt u of een voorgenomen planwijziging tot planschade kan leiden, of ligt er al een claim op uw bordje? Neem gerust contact met ons op.