Tankstation of café: wanneer geldt de zware huurbescherming van artikel 7:290 BW?

Twee uitspraken uit het begin van 2025 laten mooi zien hoe nauw het luistert of een ruimte wel of niet kwalificeert als middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW — met grote gevolgen voor de huurbescherming van de huurder.

Onbemand tankstation: geen publiek contact, geen 290-bescherming
Bij een onbemand tankstation komt geen personeel aan te pas: de klant tankt zelf en rekent af bij de pomp of via een app. De rechtbank Noord-Nederland oordeelde dat zo'n tankstation niet kwalificeert als 290-bedrijfsruimte (ECLI:NL:RBNNE:2024:4904): voor de wettelijke bescherming is vereist dat er een voor het publiek toegankelijk lokaal is waar rechtstreeks aan particulieren wordt geleverd, en dat veronderstelt een zekere mate van persoonlijk contact en aanwezigheid ter plaatse die bij een volledig onbemand station ontbreekt.

Toiletruimte bij een café: wél onderdeel van de 290-bescherming
Een heel andere uitkomst bij de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2025:237): een toiletruimte in een aangrenzend pand, die functioneel onlosmakelijk verbonden was met de exploitatie van een café, viel wél onder de bescherming van artikel 7:290 BW — ook al was die ruimte zelf niet rechtstreeks voor publiek toegankelijk voor verkoop. De rechter keek naar de functionele samenhang met de hoofdruimte, niet naar de toiletruimte geïsoleerd.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
De kwalificatievraag blijft maatwerk: niet de naam of de inrichting van de ruimte is doorslaggevend, maar de vraag of er daadwerkelijk rechtstreeks contact met en levering aan publiek plaatsvindt, en of een nevenruimte functioneel onderdeel is van een wél kwalificerende hoofdruimte. Dat is relevant bij het opstellen van huurovereenkomsten voor onbemande concepten (tankstations, pakketpunten, wasstraten) én bij het verhuren van aanpalende ruimtes aan horeca- of retailondernemers.

Kortom
De grens tussen 290- en 230a-bedrijfsruimte wordt per geval opnieuw getrokken. Twijfel je over de kwalificatie van jouw bedrijfsruimte, of wil je een huurovereenkomst hierop laten toetsen? Neem gerust contact met ons op.