Gemeente als concurrent: de Wet Markt en Overheid wordt permanent

Een gemeente die grond of vastgoed verkoopt of verhuurt tegen voorwaarden waar u als ontwikkelaar of belegger niet tegenop kunt, met als enige verklaring “algemeen belang”. Voor veel vastgoedpartijen is dat een herkenbare frustratie. Op 13 oktober stemde de Tweede Kamer in met een wetswijziging die de Wet Markt en Overheid permanent maakt én gemeenten een zwaardere motiveringsplicht oplegt. Reden om deze wet, en wat hij voor u betekent, eens goed op een rij te zetten.

Wat regelt de Wet Markt en Overheid?
De Wet Markt en Overheid (onderdeel van de Mededingingswet) bepaalt hoe overheden — waaronder gemeenten — economische activiteiten mogen uitvoeren, zodat zij private ondernemers niet oneerlijk beconcurreren. De wet kent vier gedragsregels: de overheid moet integrale kosten doorberekenen, mag eigen overheidsbedrijven niet bevoordelen, moet zorgvuldig omgaan met verkregen gegevens en moet bestuurlijke en markttaken scheiden. De wet trad in 2012 in werking en was tot nu toe telkens tijdelijk verlengd. Een belangrijke uitzondering is het algemeen belang besluit (ABB): het bestuursorgaan van de overheid kan besluiten dat een economische activiteit in het algemeen belang is, waarmee de vier gedragsregels niet gelden. Uit een eerdere evaluatie kwam naar voren dat vrijwel alle overheden hier gebruik van maken, en dat het bij gemeenten vaak gaat om de verkoop of verhuur van (maatschappelijk) vastgoed of grond aan derden. Diezelfde evaluatie wees verhuur van en handel in onroerend goed aan als een van de sectoren waar ondernemers het meest oneerlijke concurrentie van de overheid ervaren.

Wat verandert er met de nieuwe wet?
De wet wordt permanent, in plaats van telkens tijdelijk verlengd. De Eerste Kamer moet nog instemmen; bij goedkeuring treedt de permanente regeling per 1 juli 2027 in werking. Gemeenten krijgen een zwaardere motiveringsplicht: zij moeten per economische activiteit — zoals de verkoop of verhuur van grond en vastgoed — sterker onderbouwen waarom die specifieke activiteit in het algemeen belang is. Een algemene verwijzing naar “algemeen belang” is daarmee niet meer voldoende. Daarnaast komt er een vrijstelling voor open source: overheden mogen zelfontwikkelde opensourcesoftware gratis weggeven, in plaats van daarvoor kostendekkend te moeten rekenen. Voor de vastgoedpraktijk is dit onderdeel minder relevant, maar het laat zien dat de wet breder wordt aangescherpt.

Wat betekent dit voor u als ontwikkelaar, belegger of bouwbedrijf?
Voor gemeenten betekent dit dat bestaande algemeen belang besluiten over grond- en vastgoedtransacties opnieuw tegen het licht moeten, met een scherpere onderbouwing per geval. Voor u als private partij levert dat een concreet aanknopingspunt op: als een gemeente grond of vastgoed onder de marktprijs verkoopt of verhuurt, of op voorwaarden aanbiedt die u niet kunt evenaren, kunt u toetsen of het onderliggende algemeen belang besluit wel deugdelijk is onderbouwd. Ontbreekt die onderbouwing, of is zij te summier, dan biedt de nieuwe, zwaardere motiveringsplicht een extra aangrijpingspunt om het besluit juridisch aan te vechten. Praktisch advies: houd publicaties van gemeenten over voorgenomen grond- en vastgoedtransacties in de gaten, en reageer tijdig wanneer u concurrentie verwacht van een gemeentelijke activiteit. Hoe eerder u signaleert, hoe meer ruimte er is om de onderbouwing van een algemeen belang besluit te laten toetsen voordat de transactie definitief is.

Kortom
De Eerste Kamer moet nog akkoord gaan, maar de richting staat vast: gemeenten krijgen permanent de ruimte om economische activiteiten zoals vastgoedtransacties te verrichten, maar moeten dat per geval beter onderbouwen. Voor ontwikkelaars, beleggers en bouwbedrijven die concurrentie van de eigen gemeente ervaren, is dat een nieuw aanknopingspunt. Loopt u tegen een gemeente aan die grond of vastgoed verkoopt of verhuurt op voorwaarden die u niet kunt evenaren? Neem gerust contact op met Uittenbogaart Vastgoed Advocatuur om de mogelijkheden te bespreken.