Woning gesloten wegens drugs: mag je als verhuurder meteen ontbinden?

Een pand dat door de burgemeester wordt gesloten wegens drugshandel is een nachtmerrie voor iedere verhuurder: overlast, reputatieschade, en een huurder die je liever gisteren dan vandaag kwijt bent. Mag je in zo'n geval meteen ontbinden, of moet je eerst naar de rechter? De Hoge Raad gaf daar op 10 april 2026 (ECLI:NL:HR:2026:587) meer duidelijkheid over.

Buitengerechtelijke ontbinding: de korte route
Artikel 7:231 lid 2 BW geeft je als verhuurder een snelle route. Is het gehuurde gesloten door het bevoegd gezag op grond van de Opiumwet (denk aan een hennepkwekerij of drugslab) of vanwege ernstige overlast op grond van de Gemeentewet, dan kun je de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Geen procedure vooraf nodig: je stuurt een ontbindingsverklaring en de huur eindigt.

Welke toets past de rechter toe als de huurder het aanvecht?
Snel is mooi, maar een huurder die het er niet bij laat zitten, stapt alsnog naar de rechter om de ontbinding aan te vechten. En daar zat de discussie: welke maatstaf geldt dan? Een lagere rechter paste de gewone maatstaf van artikel 6:265 BW toe — ontbinding is gerechtvaardigd bij een tekortkoming, tenzij die van te geringe betekenis is. De Hoge Raad corrigeert dat. Bij een buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:231 lid 2 BW toetst de rechter niet via artikel 6:265 BW, maar beoordeelt hij of de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, of dat de verhuurder misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid.

Dat is een wezenlijk andere, en voor verhuurders gunstiger, toets. De rechter kijkt niet meer of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, maar alleen nog of er iets grondig mis is met de manier waarop jij van je bevoegdheid gebruik hebt gemaakt.

Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
Je staat sterker. Legitieme belangen zoals veiligheid, leefbaarheid van de buurt en naleving van wet- en regelgeving mogen zwaar meewegen in de beoordeling. Dat betekent niet dat je zomaar kunt ontbinden: misbruik van bevoegdheid en evidente onredelijkheid blijven een rechter tegenhouden. Zorg dus dat je de sluiting en de achterliggende feiten goed documenteert — het besluit van de burgemeester, politierapportages, eerdere waarschuwingen — zodat je bij een procedure steviger staat.

Kortom
De Hoge Raad geeft verhuurders met dit arrest meer ruimte om na een sluiting wegens drugs of overlast snel en met vertrouwen te ontbinden. Twijfel je of jouw situatie onder artikel 7:231 lid 2 BW valt, of wil je de ontbinding juridisch waterdicht aanpakken? Neem gerust contact met ons op.