Zelfrealisatie: waarom een gemeente niet zomaar om jouw grond heen kan

Je bezit een perceel binnen een gebied dat de gemeente wil herontwikkelen. De gemeente heeft een mooi verhaal over regie, samenhang en snelheid — en noemt, voorzichtig, het woord "onteigening". Moet je daar bang voor zijn? Niet per se. Het Nederlandse recht kent namelijk het zelfrealisatiebeginsel: als jij zelf kunt en wilt bouwen wat het plan toestaat, mag de gemeente je daarvoor in principe niet opzij zetten.

Wat is het zelfrealisatiebeginsel precies?
Het zelfrealisatiebeginsel houdt in dat een grondeigenaar die bereid en in staat is om een bestemming of ontwikkeling zelf te realiseren zoals het omgevingsplan dat voorschrijft, daarvoor de kans moet krijgen — vóórdat de gemeente grijpt naar onteigening of eenzijdig actief grondbeleid. Het beginsel staat niet letterlijk zo in de wet, maar volgt uit de systematiek van het onteigeningsrecht: onteigening is alleen toegestaan als zij noodzakelijk is, en die noodzaak ontbreekt zodra de eigenaar het plan zelf kan uitvoeren.

Onteigening is het laatste redmiddel, niet het eerste
Onder de Omgevingswet is het onteigeningsinstrumentarium opgenomen in Hoofdstuk 11. De noodzaaktoets die daarbij geldt, is onverkort van belang: de gemeente moet aantonen dat onteigening nodig is om het plan te realiseren. Kun jij als eigenaar aantoonbaar, concreet en binnen een redelijke termijn zelf realiseren wat het omgevingsplan toestaat — inclusief de door de gemeente gewenste fasering en kwaliteitseisen — dan ontbreekt die noodzaak. Dat betekent niet dat je alles naar je hand kunt zetten: de gemeente mag wel degelijk eisen stellen aan tempo, programma en uitvoering.

Wanneer werkt een beroep op zelfrealisatie niet?
Een beroep op zelfrealisatie gaat alleen op als het serieus is. Vage toezeggingen of een plan "voor over een paar jaar" volstaan niet. Je moet concreet kunnen maken dat je financieel, organisatorisch en qua planning in staat bent het project uit te voeren zoals de gemeente dat voor ogen heeft, inclusief de publieke voorzieningen die daarbij horen. Willen meerdere eigenaren binnen een gebied ieder voor zich "zelfrealiseren" zonder onderlinge afstemming, dan kan dat de gemeente juist een reden geven om alsnog een actievere rol te claimen — bijvoorbeeld via een exploitatie- of samenwerkingsovereenkomst.

Zelfrealisatie speelt ook bij grondverkoop
Zelfrealisatie speelt niet alleen bij onteigening. Ook bij de vraag of een gemeente grond onderhands aan één partij mag verkopen, kan zelfrealisatie een rol spelen: de Hoge Raad erkende in het Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) dat een gemeente mededingingsruimte achterwege mag laten als bij voorbaat vaststaat dat redelijkerwijs maar één serieuze gegadigde in beeld komt — en een eigenaar die zelf kan realiseren, is daarvan een sprekend voorbeeld.

Kortom
Het zelfrealisatiebeginsel is geen formaliteit, maar een serieus verdedigingsmiddel voor grondeigenaren en ontwikkelaars die zelf aan de slag willen. Wil je weten of jouw plannen sterk genoeg zijn om een beroep op zelfrealisatie te onderbouwen, of sta je tegenover een gemeente die te snel naar onteigening grijpt? Neem gerust contact met ons op.